分譲賃貸はどんな特徴がある?知っておきたいデメリットを解説。

「分譲賃貸ってよく聞くし気になるけど、なんだかよく分からない…」

「普通の賃貸と違うところが知りたい」

「部屋の持ち主とトラブルになったりすることはある?」

分譲賃貸にするか、普通の賃貸にするかを悩みはじめると、なかなか答えが出ませんよね。

通常の賃貸物件ではなく、分譲賃貸に住もうか検討しているときに、あらかじめ知っておいた方が良いことは数多くあります。

普通の賃貸物件と同じ感覚で物件を選んでしまうと、困ってしまう場合や後悔してしまうような場合も出てきてしまうのです。

分譲賃貸に住んでみたいと思っている方や現在探している方は、ぜひともこちらの記事をよく読んでから検討してみてください。

分譲賃貸のデメリットは、次の通りです。

  • マンションの規約+大家さんの規約の、両方を気にしなければいけない
  • トラブル時の対応が不十分の場合も
  • 長く住み続けられない場合がある

分譲賃貸の特徴と、入居を検討している時に知っておくべきことを解説します。

1. 分譲賃貸は普通の賃貸と何が違う?

1-1.  まず分譲マンションとは、各戸ごとにわけて売られているマンションのこと

分譲マンションは、各戸ごとに販売しているマンションを指します。

一棟まるごとではなく、居住目的で夫婦やファミリーなどが部屋を購入するためのマンションです。

それに対して通常の賃貸マンションは、元から賃貸希望者のために作られているマンションのことで、購入はできません。

1-2. 分譲賃貸マンションとはどんなもの?

分譲賃貸とは、分譲マンションとして購入されたものが、賃貸の物件として貸し出されているもののことを言います。

貸し出している理由は、主に以下のようなものに分けられます。

  • 所有者が転勤など、やむを得ない事情でどうしても住み続けることが難しくなってしまったため貸し出している。
  • はじめから投資と節税対策が目的で購入し、貸し出している。
  • 所有者が長期的に家賃収入を得る目的で貸し出している

1-3. 大家さんが、個人だったり企業だったりする

分譲賃貸の大家さんは、個人の場合と企業の場合があります。

もし大家さんが個人の場合でも、管理会社が仲介役として間に入っていることもあります。

これは大家さん自身での管理が難しかったり慣れていないため、管理会社に管理を委託しているということになります。

起業が大家さんの場合は心配はいりませんが、管理会社に委託を行っていない完全に個人の大家さんの場合は、管理に関する知識が不足しているようなことも考えられます。

1-4. 普通の賃貸よりも造りがしっかりしている

はじめから賃貸マンションとして建てられた物件では、入居者に長く住み続けてもらうことは基本的には期待していないため、設備や材料などに必要以上にお金がかけられていません。

分譲賃貸マンションは、もともとが分譲マンションであり一生住み続けてもらえるように作られているため、設備がしっかりとしているところが大半です。

分譲賃貸マンションの場合には賃貸物件として入居者を募集する際に、マンションの設備に関して「分譲仕様」ということをアピールしている場合も多く見受けられます。

1-5. 入居募集の数が少なく、家賃も少々高い

普通の賃貸の募集の数や分譲マンションの販売数に比べ、なかなか多くの募集がかからないのが分譲賃貸マンションです。

これは分譲賃貸を行っている物件の絶対数が少ないという明確な理由に基づいています。

物件検索サイトによっては、「分譲賃貸」という項目が個別に設定されていて探しやすいものもあります。

2. 分譲賃貸のメリット・デメリット

2-1. メリット

・固定資産税を払わなくていい

固定資産税とは、その建物や土地を所有しているものに納税の義務があります。

通常の分譲マンションであれば必ず支払わなければいけないものですが、分譲賃貸の場合には、入居者は支払う必要がありません。

そのため、固定資産税なしで分譲マンションに住むことが可能となります。

・構造がしっかりしているため、快適に住むことが可能

先ほども述べたとおり、夫婦や子どもがいる家族などで暮らし続けるためのマンションなので、耐震性や耐久性や防音性などの性能が高いです。

アパートや賃貸マンションの場合は、木造や軽量鉄骨のために電車や車が近くを通ったときの振動が気になったり、壁が薄いために隣人の生活音が響いてしまうこともありますが、分譲賃貸マンションでは気にしすぎる必要はありません。

・設備が豪華

分譲マンションの物件を購入することなく、他の住民と同じ設備を使用することができます。

物件によっては、広いラウンジやコンシェルジュ常駐であったり、浄水器や床暖房がはじめからついていたり、来客用の宿泊ルームが用意されているものもあります。

セキュリティ面も、普通の賃貸より充実していることが多くなっています。

・住民のマナーの良さ

分譲マンションは、通常の賃貸マンションに比べるとある程度の稼ぎがある人が購入する物件のため、普通の賃貸に比べてマナーを守って生活できる人が多く快適に過ごすことができます。

また入居者同士は長く付き合い続ける必要があるため、トラブルも避ける傾向があります。

2-2. デメリット

・大家さんの規約とマンションの規約の、両方を守らなければいけない

マンション全体での規約では問題が無くても、その部屋を貸している大家さんが禁止すれば、大家さんから提示された条件や規約を守る必要があります。

代表的なものは、喫煙やペットの飼育です。

大家さんに部屋を返却する際に室内に臭いがついてしまっていたり、シミなどの取れないよごれが出来てしまった場合には、トラブルになりかねません。

もし部屋の持ち主である区分所有者が、自分が住めない期間だけ人に貸しいずれは帰ってきて住もうと考えている「リロケーション物件」のような場合には、チェックが厳しくなることがあります。

場合によっては、補償問題に発展してしまうような可能性もあるのです。

また、家具や家電が置いてありそのまま使って良いと言われた場合でも、故障や傷には特に注意しましょう。

家具や家電付き物件の場合は一見お得に見えますが、傷や故障などのリスクまで考えると一概にお得であるとは言えない場合もあります。

・トラブル時の対応が不十分なことも

部屋を貸している大家さんは、個人である場合があります。

もし遠方に住んでいる場合、賃貸中に部屋で起きた家電の故障や水漏れなどのトラブルに、すぐに対応してもらえないことがあります。

特に家電や家具の故障の場合、はじめから調子が悪かったとしても壊れた時の使用者の責任として、入居者が実費で直すことになってしまったケースもあります。

一方で、部屋の持ち主が管理会社に貸して、管理会社が大家さんになる場合があります。

これは「サブリース」と呼ばれるもので、部屋を借りる立場から考えれば、個人で大家さんになっている場合よりもこちらの方が安心できます。

また企業で分譲賃貸を行っているようなところもあり、このような場合はノウハウがしっかりしているため、安心して借りることができるでしょう。

・定期借家契約をした場合は、長く住み続けられない

分譲賃貸マンションでは見ることが多い、「定期借家物件」というものがあります。

この契約は、普通借家契約とは違って自動更新や再契約をすることができません。

基本的には、契約期間の満了とともに入居者は引っ越さなければいけないというものになります。

契約の終了後に大家さんの同意があれば再契約を結ぶことは可能ですが、大家さんがいずれ帰ってきて住もうと考えている「リロケーション物件」の場合はほぼできないと考えておいたほうが良いでしょう。

また、途中で解約をすることが難しいケースもあるため、はじめに契約期間や再契約の可能性などの内容をよく確認しておく必要があります。

・入居募集の数は少なめで、家賃は高額になることがある

分譲マンションは、もともと居住するために購入されることが多いため、分譲賃貸となる場合はそれほど多くありません。

募集が出る場合でも、浄水器付きや床暖房や家具があり設備が充実していたり、見晴らしが良かったりすると家賃も高額になってくる傾向があります。

ただ、居住期間が短めに設定されている物件であれば、家賃は少し抑えられていることがあります。

どうしても分譲賃貸マンションに住みたいけれど家賃をそれほど出せないという方は、このような物件を狙ってみるとよいでしょう。

3. 分譲賃貸に住む際の注意点

3-1. マンションごとに決められている、管理規約を確認しましょう

マンションに住む際に確認しておきたいのが、管理規約です。

管理規約は、マンション全体の法律のようなもので、賃貸契約で入居している場合も当然守らなければなりません。

分譲賃貸マンションの入居者は、管理規約に目が行き届かずほかの入居者とトラブルに発展する場合もあります。

そんな決まりは知らなかった、が無いようにあらかじめ確認しましょう。

また、もし途中で管理規約変更の話し合いが行われた場合は、その投票の権利は入居者ではなく区分所有者、つまり大家さんにあるために投票することはできません。

あくまでも分譲賃貸マンションの入居者は賃貸者であるため、区分所有者の意見が優先されます。

3-2. 分譲賃貸マンションには管理組合があります

通常の賃貸マンションには、管理組合はありません。

しかし、分譲マンションには、管理組合というものが存在します。

管理組合では、部屋を購入した区分所有者全員が組合員になります。

分譲賃貸マンションの場合は大家さんが組合員となるため、賃貸契約で入居している方は組合員になれません。

ただし普段の話し合いなどでは組合員が全員出席する必要はなく、管理組合の中で役員を選び、その役員が理事会をつくり総会を開きます。

総会では、管理組合の予算やマンション全体の修繕費の積み立てについて話し合ったり、マンションのトラブルや問題点などがあった場合の解決策を考えます。

役員の選び方は、マンションによって異なります。

○年毎の当番制である場合、立候補や推薦の場合があります。

単なる入居者の場合は、管理組合員ではないため役員になることはありません。

しかし、分譲賃貸マンションの区分所有者であればたとえマンションに住んでいなくとも、管理組合には必ず入っていることになります。

3-3. 専有部分や共用部分の利用方法を知っておこう

マンションには、専有部分と共用部分とがあります。

専有部分は入居者が住んでいる空間、共用部分はマンションの住人全体で使う場所のことです。

例えば、専有部分はリビングやキッチンや自分の部屋などを指します。

共用部分は、エントランスやラウンジ、廊下や階段などを指します。

専有部分だと思いがちなベランダやバルコニーは実は共用部分であり、専用に使って良いという許可が出ている状態です。

分譲賃貸マンションに入居する際には、部屋の内部だけではなく外部の利用方法まで確認して、隣人などとのトラブルを生まないようにしましょう。

4. まとめ

分譲賃貸に住もうか検討している場合、以下のようなデメリットがあるということも含めて検討する必要があります。

  • 規約はマンションと大家さんの両方を守らなければいけない
  • トラブル時の対応が不十分な場合もある
  • 賃貸期間が短いことが多く更新できない場合が多い
  • そもそも入居募集の数自体が少ない

上記に加えて、管理規約や管理組合の存在も忘れてはいけません。

例えば家族で分譲賃貸マンションに入居し、契約更新ができずに引っ越すことになってしまった時には、子どもの学区の変更にもつながります。

住み続けたくても住み続けられない場合が多いことを念頭に、入居するか検討することが必要です。

賃貸分譲で快適に過ごすためには、のちのちトラブルにならないよう契約時に細かいところまで確認しておくことが大切です。

また分譲賃貸マンションではあくまでも「部屋を借りている」という意識を持ち、なるべく綺麗に過ごすよう心掛けましょう。

通常の賃貸マンション以上に綺麗に過ごすことを心掛けることで、いらぬトラブルを避けることにもつながります。