賃貸VS持ち家どっちがお得?

賃貸にお住まいの方は、「借り続けたほうがいいのか」「思い切って購入したほうがいいのか」と一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

でも、そう思って、インターネットや書籍で「どちらがお得か?」を調べてみても、さまざまな情報があふれていて、判断に迷ってしまいますよね。

それに、多くのサイトや書籍では、「35年」「50年」のような長いスパンでコストを比較して、「賃貸と持ち家とどちらかがお得か」を計算しています。

「計算が面倒くさい」「そんな先のことは考えられない!」と感じる方も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では、もっとシンプルに考える方法をお伝えしたいと思います。

それは「1年単位」でのシミュレーションです。

1年単位で考えた場合、めんどうな固定資産税や更新料の計算も不要。余計な計算を省いて、シンプルに持ち家と賃貸の住宅費用を比較することができるんです。

結論は、「やっぱり持ち家がお得!」。

「自己資金なし」であっても持ち家を手に入れることができて、賃貸に比べて“コスパ”がいいんです。

数字が登場しますが、決してむずかしい計算ではありません。

どれだけお得になるか、ぜひその目でたしかめてみてくださいね。

持ち家は「自己資金なし」でも買える!

  • カズトシさん(32歳、男性)
  • 年収:   400万円
  • 家族構成: 妻1人 子ども1人(5歳)
  • お住まいの物件: 賃貸 2LDK 家賃12万5000円(月)

ご登場いただくのは、東京都在住のカズトシさん(32歳、男性)。

都内のアパレル企業に勤めていて、年収は400万円。

職場で知り合った女性と結婚していて、5歳の子どもが1人。

現在は練馬区の間取り1LDKで家賃12万5000円の賃貸物件Aに住んでいます。

職場の上司や先輩には、都内にタワーマンションを買ったという人から、注文住宅を検討している人までいて、カズトシさん自身も持ち家が気になりだしてきました。

「でも、まだ早いかな」貯金もあまりありません。

でも、心配ご無用!

現在は、各金融機関からさまざまな住宅ローン商品が提供されており、自己資金なしでも融資を受けることが可能。貯金が少なくても持ち家を手に入れることができるんです。

カギになるのは、住宅ローン商品の“賢い使い方”です。

住宅ローン商品を賢く使えば、「年収400万円+自己資金なし」でも、持ち家を手に入れることができるんです。

賃貸に比べ年間25万円お得!

それではさっそく、住宅ローン商品を賢く使うと、カズトシさんが持ち家を購入する場合、費用がどうなるかをシミュレートしてみましょう。

「年収400万円+自己資金なし」という条件で探しているカズトシさんが目を付けたのは、「2LDK+2800万円」という物件(購入物件B)。

まず、この物件の購入価格の全額を住宅ローン商品で支払った場合の総返済額を下に記載しました(表1)。返済期間は35年です。

また、35年住み続けた場合の管理費・修繕積立金も記載しています。

表1

間取り 価格 「フラット35」総返済額(①) 管理費・修繕積立金(月) 管理費・修繕積立金合計(②) 合計費用(①+②)
2LDK 2,800万円 約3,543万円 2万円 840万円 約4,383万円

※35年分、固定金利年1.4%で計算

※管理費・修繕費は変動の可能性があります

その上で、いよいよ1年単位の費用を試算してみましょう。

もちろん、ここでも同じ「年収400万円+自己資金なし」という条件です。

すると、以下のようになります。

表2

賃貸物件A 購入物件B 賃貸物件Aと購入物件Bの差
年間賃料(①) 「フラット35」返済額(年)(②) 管理費・修繕積立金(年)(③) 合計年間費用(②+③)(④) ①-④(⑤)
150万円 約101万円 24万円 約125万円 約25万円←お得!

上の表2の一番左の数値(①)が賃貸物件Aに1年住み続けた場合の費用で、150万円です。

一方、購入物件Bに1年住み続けた場合の合計費用は約125万円(④)となります。

おわかりですよね。

住宅ローン商品を賢く使うと、持ち家のほうが賃貸に比べ年間約25万円もお得なんです(⑤)。

年間25万円といえば、月にすると2万円。

家賃が毎月2万円安くなるイメージです。

家賃が毎月2万円安くなれば、これから大きくなる子どもの教育費の心配も減りますし、毎年貯金するのもGOOD! 貯金をためて、繰り上げ返済をしてしまうのもいいですね。

もちろん、じっさいには1年だけしか住まないということはなかなかありません。

そして、みなさんご存知のように、1年を超えて住むと、持ち家には固定資産税、賃貸物件には更新料などが必要になります。

じっさいの費用は、個々人の住んでいる物件・住みたい物件の条件に大きく左右されるので、上記はあくまで目安となります。

1-2.  自己資金増でさらにお得に!

しかも、繰り返しになりますが、上記は「年収400万円+自己資金なし」でのシミュレーション。

多くのひとがあてはまるはずの条件で、これなんです。

じつは、年収や自己資金などが多い場合、もっとお得な条件で融資を受けられます。

金利をもっと低くして、総返済額を少なくできるチャンスがあるんです。

一例ですが、現在では、自己資金比率を上げることなどによって、最大年0.5%の金利での借入が可能な住宅ローン商品も存在しています(2019年7月時点)

年0.5%ですと、購入物件Bの合計費用が年1.4%の約4,383万円から約3,893万円となり、自己資金なしの場合に比べて、約490万円安くなる計算になります。

適切なローン商品の選択によって、さらに“コスパ”をよくすることができるんですね。

まとめ

「賃貸VS持ち家」は永遠のテーマ。

「住み替えが気軽にできるから賃貸がいい」「老後のことを考えたら持ち家が安心」など、個人のライフスタイルのちがいもあり、誰にもあてはまる答えはなかなか見つかりませんよね。

今回は「年収400万円+自己資金なし」であっても持ち家を手に入れることができて、賃貸に比べて年間で約25万円がお得ということをお伝えしてきました。

でも、「いくら持ち家がお得と言われても、35年も支払わないといけないのは不安」「途中で払えなくなるリスクが心配」という声もあるはずです。

変化の激しい時代。

転職や結婚や出産だけでなく、離婚や失職で、住居を変える必要が出てくることもあるはずで、持ち家購入のリスクはやはり気になりますよね。

そこで、次の記事では、そんな心配を抱いている方にうれしい安心情報をお伝えしていきます。